So lassen Sie Ihr Haus bewerten

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist in den letzten Jahren sehr dynamisch. Die Preise steigen in vielen Regionen. Das weckt bei vielen die Neugier, wie viel ihre Immobilie wert ist und was ein Verkauf des Eigenheims einbringen könnte. Aber wie findet man überhaupt heraus, wie viel die eigene Immobilie wert ist? Das Team von Dahoam klärt auf.

Wie sieht es auf dem Immobilienmarkt in Deutschland aus?

Viele der Immobilien-Websites in Deutschland haben eine Art Analyse und Aufschlüsselung der regionalen (und manchmal städtischen) Preise für Häuser und Wohnungen. Diese Preise basieren in der Regel auf den Angeboten auf der jeweiligen Website. Sie verfolgen die Preise ihrer Angebote im Laufe der Zeit, so dass potenzielle Käufer ein Gefühl für die Marktbewegungen bekommen können. Bei den Häusern ist der Durchschnittspreis für ein 150 Quadratmeter großes Haus in Deutschland von etwas über 1.700 ? pro Quadratmeter im Jahr 2011 auf etwas über 2.080 ? im Jahr 2018 gestiegen.

Steuert Deutschland auf eine Blase zu?

“Der deutsche Wohnungsmarkt hat derzeit keine Preisblase, und es besteht kaum die Gefahr, dass sich in Zukunft eine Blase entwickelt”, so die Deutsche Bank in ihrem Bericht vom September 2012. Überlegen Sie, wie Deutschland mit den oben genannten Faktoren umgeht: Grund Nr. 1: Deutschlands Wohnungsmarkt ist unterbewertet Der deutsche Wohnungsmarkt ist nach Angaben der OECD um 20% unterbewertet. Die Wohnkosten sind im internationalen Vergleich nach wie vor äußerst günstig. Eine Analyse der bisherigen Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes deutet auf eine Rückkehr zu normalen Werten statt überhöhter Preise hin. Tatsächlich sind die Preise nur etwa 20% höher als bei der Wiedervereinigung Deutschlands im Jahr 1990. Dies entspricht einer Aufwertung von nur 0,9% pro Jahr. Hinzu kommt, dass das verfügbare Einkommen in den letzten zehn Jahren schneller gestiegen ist als die Preise für Wohnimmobilien. Die Wertsteigerungen bereinigen also lediglich die mangelnde Wertsteigerung von Immobilien in den letzten zwei Jahrzehnten. Grund Nr. 2: Konservative Investoren beobachten den Markt Die Tatsache, dass deutsche Immobilieninvestoren über eine Immobilienblase besorgt sind, ist ein guter Indikator dafür, dass sie nicht auf hemmungslose Investitionen hereinfallen, die fälschlicherweise Werte in die Höhe treiben. Es sollte auch beachtet werden, dass Wertsteigerungen weitgehend auf eine Neugewichtung der Portfolios zurückzuführen sind. Die Immobilienrenditen sind viel höher als andere aktuelle Anlagemöglichkeiten. Selbst in Städten mit sehr niedrigen Mietrenditen sind sie immer noch viel höher als die Renditen von Staatsanleihen. Die gute Nachricht ist, dass Investoren dazu neigen, Investitionsrisiken gut abzuwägen, was den Markt gegenüber der Inflation unwahrscheinlich macht. Grund Nr. 3: Strenge Kreditvergabevorschriften schützen den Markt Gesetzgeber und Regulierungsbehörden in Deutschland sind besonders wachsam, wenn es um die Überwachung des Immobilienmarktes geht. Im Falle einer übermäßigen Wertbeschleunigung könnte das Kreditangebot durch die Festlegung strengerer Beleihungsquoten reduziert werden, und die Regulierungsbehörden könnten auch die Kauf- oder Eigentumskosten erhöhen, um hohe Investitionsrenditen auszugleichen.

Wie bewerten Gutachter Immobilien?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zu bewerten: den Umsatzvergleichsansatz, den Kostenansatz und den Einkommensansatz. Insgesamt besteht das Ziel darin, den aktuellen Marktpreis Ihrer Immobilie zu ermitteln. Dieser wird auch als Marktwert bezeichnet. Verkaufsvergleichs-Ansatz: Der Verkaufsvergleichsansatz bestimmt die Marktwerte ähnlicher Immobilien in Ihrer Region. Je größer die Anzahl der Objekte und die Ähnlichkeit der betrachteten Objekte ist, desto mehr spiegelt der Prozess den wahren Wert Ihres Eigentums wider. Kosten-Ansatz: Wenn der Ansatz des Verkaufsvergleichs nicht praktikabel ist – z.B. wenn es in dem Gebiet nicht genügend Eigenschaften zum Vergleich gibt – verwenden die Gutachter den Kostenansatz. Hier ist der aktuelle Bodenwert der Schlüssel. Dann wird der Wert des Grundstücks zu den Kosten eines neuen Gebäudes addiert, und Abnutzung und Verschleiß werden mathematisch abgezogen. Einkommens-Ansatz:Schließlich ist der Einkommensansatz am gebräuchlichsten für vermietete Immobilien wie Mehrfamilienhäuser. Das Einkommen aus Miete dient als Ausgangspunkt. So ergibt die Jahresmiete abzüglich der Fix- und Betriebskosten multipliziert mit einem Vervielfältiger den Wert der Immobilie.